边学道说：“我也不懂,偶尔喝点图个健康。”

看边学道放下茶杯,卢广效问：“你了解付家洼的情况吗？”

边学道说：“有耳闻。”

卢广效问：“那为什么还选择付家洼？”

边学道说：“长远考虑,只要城市空间继续拓展,那里早晚是个好地段。”

卢广效点点头,隔了一会说：“玉婷说你少年老成,你又是搞房地产的,我就问一问,你对棚户区改造怎么看？

边学道拧了一下屁股,刚想假意推辞一番,就见卢广效笑眯眯地说：“直接说,别来虚的。”

边学道明白了,自己这点道行,在卢广效眼里根本不够看。

他忽然想到了许必成。卢广效有火眼金睛,身为京官的许必成会差到哪里去？是不是自己的一些小动作早就在许必成眼里了,只不过人家没说出来？

不管怎么说,在松江当三年多市委书记的卢广效很重要,所以边学道决定倾囊相谈。

边学道说：“棚户区主要分布在老城区,现在市区内的土地越来越少,政府也提出建设节约型社会,要增加土地的利用率,这些棚户区都是不可多得的地块,区位优势非常明显,开发商对这些地块心动是一定的,有些人甚至垂涎已久。”

“可是政府要推进棚户区改造,肯定不是一呼百应。大体上,开发商会分为三类,有的开发商积极介入,有的开发商积极谈判,有的开发商隔岸观望。”

“开发商观望的原因很简单,与一般的地块开发相比,棚户区改造非常麻烦。因为年头久,利益纠纷多,虽然有政府部门的支持,改造过程依然会非常曲折,而且有些问题不是一朝一夕可以解决的。”

见卢广效听得很仔细,边学道继续说：“我也是搞房产开发的,最近找人做了一个前期预算,结果表明,棚户区地块的开发成本非常高,从利润上来讲,比开发其他地块低很多。开发商在实施棚户区开发的时候,拆迁、规划以及安置等方面的成本比普通的地块要高,挤占了很多利润空间,这是任何一个开发商都必须考虑的问题。”

卢广效终于说话了：“棚户区不少都是老城区,商业开发潜力很大。”

边学道笑着说：“商业潜力都被拆迁难度冲抵了。”

他说：“开发商不愿意开发棚户区,关键怕拆迁。棚户区人口密度太大了,一户挨着一户,这些居民的拆迁安置太棘手。在行业内部,普遍认为开发棚户区,拆迁和安置要占据一半以上的精力,大部分居民非常配合,但有的钉子户经常狮子大开口。”

“开发地块,时间耽误不起。每个地块的开发,都有一定的时间计划,如果因为拆迁和安置出了问题,耽误了工期,不能按时交房,对开发商来说,失信于业主,损失可就大了。例如某个地块的开发大约需要几个亿的资金,开发之前,开发商的资金和贷款要陆续到位,但如果因为拆迁而耽误,每耽误一天开发商就要损失几十万元。”

卢广效拿起茶杯喝了一口：“行了,诉苦就到这吧,说说你的想法。”

边学道看着卢广效,一字一句地说：“建新城,先安置,后拆迁。”

卢广效听了,眉头不自觉地抬了一下。